Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
?зносы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.
Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:
1). При денежном выражении износов и отсутствии их
влияния друг на друга:
Стоимость строительства * ПП - Физ.?знос - Функ.?знос - Внешний ?знос + Стоимость прав на землю (формула 1)
или:
2). При относительных величинах износов с учетом
их влияния друг на друга:
Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.?знос) х (1 - Функ.?знос) х (1 - Внешн.?знос) + Стоимость прав на землю (формула 2)
где:
ПП - прибыль предпринимателя.
?зносы принято относить только к стоимости строительства объектов.
При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).
Физ.?знос = Устранимый Физ. ?знос +
Неустранимый Физ. ?знос.
Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.
Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.
Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.
В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.
Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).
Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).
Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за март - июнь 2003 г.
Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000:600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".
Указанная цель подразумевала решение следующих задач:
-
определение направлений исследования;
-
выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО , ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25:40 км. от МКАД по южному направлению;
-
статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;
-
построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;
-
анализ полученных зависимостей и общие выводы.
Определение направлений исследования:
Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. ?зносы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.
Направление № 1. Влияние Физических износов
на стоимость объектов.
1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.
Направление № 2. Влияние функциональных
износов на стоимость объектов недвижимости. Направление № 3. Совокупное влияние износов на
стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов. 1. Определение вклада "Устранимого
Физического ?зноса" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости
Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.
Квартиры.
Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17:22 этажных серии П-44:П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.
Административно - офисные помещения
Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800:1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.
Производственные помещения
Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000:2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.
Торговые помещения
Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400:800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.
Загородные владения.
Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160:280 кв. м (участки площадью 8:14 соток), расположенные на удалении 25:40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.
Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)
В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:
Таблица 1.
№ п/п |
Объект недвижимости |
Здания |
Средняя стоимость объекта, требующего ремонта, (Сдо) долл./кв. м |
Средняя стоимость после ремонта , (Спосле) долл./кв. м |
Соотно- |
Разница, (Ср) долл./кв. м |
Ориенти- |
Соотно- |
1 |
Квартиры 1-комнатные |
Сборный ж/б |
1108 |
1193 |
0,93 |
85 |
120 |
0,71 |
2 |
Офисные помещения |
Кирпичные и сб. ж/б |
1562 |
1592 |
0,98 |
30 |
150 |
0,20 |
3 |
Производственные помещения |
Сборный ж/б |
408 |
422 |
0,97 |
14 |
40 |
0,35 |
4 |
Торговые помещения |
Кирпич |
1076 |
1 216 |
0,88 |
140 |
200 |
0,70 |
5 |
Загородное владение |
Кирпич |
408 |
559 |
0,73 |
151 |
120 |
1,26 |
В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:
1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:
- Простой - 75 долл./кв. м.
- Улучшенный - 200 долл./кв. м.
- Евроремонт - 400 долл./кв. м.
Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.
2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):
- Простой - 40:60 долл./кв. м.
- Улучшенный - 80:140 долл./кв. м.
- Евроремонт - 150:350 долл./кв. м.
- Высококачественный - 400:800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень:).
?з вышеприведенной табл.1 следует:
-
Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;
-
Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;
-
Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;
-
В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. ?зноса" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2:0,35).
2. Определение вклада общего "Физического
?зноса" в рыночную стоимость объектов недвижимости
Методы расчета физического износа /1/:
- нормативные (для жилых зданий);
- стоимостные;
- метод срока жизни и т.д.
Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.
Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".
Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных
затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной
стоимостью объекта ?
В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.
Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных
работ с рыночной стоимостью объекта.
В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.
Опять вопрос: как эти соотношения связаны с
рыночной стоимостью объекта?
Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:
№ п/п |
Физический износ, % |
Общая характеристика технического состояния |
Примерная стоимость капремонта в % от восстановительной стоимости |
1 |
0:20 |
хорошее |
0:11 |
2 |
21:40 |
удовлетворительное |
12:36 |
3 |
41:60 |
неудовлетворительное |
37:90 |
4 |
61:80 |
ветхое |
91:120 |
5 |
81:100 |
негодное |
- |
Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.
Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 ":аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов:".
Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.
Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.
Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и
-
объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);
-
объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.
Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".
Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.
Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. ?зноса", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11:14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.
Таблица 2.
№ п/п |
Объект недвижимости |
Местопо- |
Стоимости (долл./кв. м) и относительные стоимости (о.е.) при износах: |
|||
0:0,007 |
0,25:0,35 |
0,65:0,75 |
0,85:0,95 |
|
||
1 |
Квартира 1-комнатная |
ЮЗАО |
1 037 |
1 163 |
962 |
73 |
1,00 |
1,12 |
0,93 |
0,07 |
|||
2 |
Офисные помещения |
ЮАО |
1 612 |
1 504 |
953 |
81 |
1,00 |
0,93 |
0,59 |
0,05 |
|||
3 |
Производственные помещения |
ЮАО |
452 |
388 |
224 |
23 |
1,00 |
0,86 |
0,50 |
0,05 |
|||
4 |
Торговые помещения |
ЮАО |
1 256 |
1 018 |
748 |
63 |
1,00 |
0,81 |
0,60 |
0,05 |
|||
5 |
Загородные владения |
25:40 км от МКАД |
559 |
574 |
272 |
39 |
1,00 |
1,03 |
0,49 |
0,07 |
?з табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.
Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.
Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.
Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:
Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (О?).
В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.
Таблица 3.
Объекты |
линейная зависимость |
линейно-квадратичная зависимость |
||
формула |
коэф. корреля- |
формула |
коэф. корреля- |
|
Квартиры |
ОС=1,24 - 0,91*О? |
0,82 |
ОС= 1,10 - 0,92*О?2 |
0,93 |
Офисные помещения |
ОС=1,14 - 1,02*О? |
0,85 |
ОС= 1,02 - 0,91*О?2 |
0,94 |
Производственные помещения |
ОС=1,09 - 0,93*О? |
0,86 |
ОС= 0,98 - 0,94*О?2 |
0,97 |
Торговые помещения |
ОС=1,10 - 0,90*О? |
0,84 |
ОС= 0,97 - 0,91*О?2 |
0,96 |
Загородные владения |
ОС=1,15 - 0,98*О? |
0,85 |
ОС= 1,05 - 0,99*О?2 |
0,97 |
Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93:0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82:0,85) и отклоняются.
Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - О?" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).
3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта ?
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.
Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:
-
капитализацией потерь в арендной плате;
-
капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.
Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:
-
Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. ( 98/120 = 0,82).
-
Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;
-
Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;
-
Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.
На основании полученных данных построена табл. 4:
Таблица 4.
Наименование |
Количество "парных продаж" |
Ориентировочная средняя расчетная величина функционального износа, (Срфи) долл./кв. м |
Средняя разница в стоимости (Сфи) долл./кв. м |
Отношение Сфи / Срфи |
Квартиры 3-х комнатные |
19 |
120 |
98 |
0,82 |
Офисные помещения |
15 |
38 |
21 |
0,55 |
Производственные помещения |
12 |
45 |
41 |
0,91 |
Торговые помещения |
14 |
85 |
62 |
0,73 |
Среднее |
0,75 |
|||
Коэффициент вариации |
0,20 |
В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.
4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.
Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:
Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):
?сследовалось следующее предположение:
Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. ?сходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. ?сходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).
?сследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. ?спользовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).
Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. ?сследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").
Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112:576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).
Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью 256:1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных ( близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.
В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.
Таблица 5.
№ п/п |
Наименование |
Новые, близкие к новым, (Сн) долл./кв. м |
Представи- |
?меющие большие износы (0,6:0,7) (Сс) долл./кв. м |
Представи- |
Соотношение разниц в стоимости (Сс / Сн) |
1 |
Квартиры 1-комнатные (ЮЗАО) |
|||||
Относительная стоимость после "евроремонта" |
1 229 |
14 |
1023 |
11 |
||
Относительная стоимость после простого ремонта, |
1 127 |
14 |
940 |
11 |
||
Разница в относительной стоимости |
102 |
83 |
0,82 |
|||
2 |
Офисные помещения кл. В2:С (ЮАО) |
|||||
Относительная стоимость после "евроремонта" |
1 666 |
12 |
996 |
7 |
||
Относительная стоимость после простого ремонта, |
1 538 |
12 |
920 |
7 |
||
Разница в относительной стоимости |
128 |
76 |
0,59 |
|||
3 |
Торговые помещения (ЮАО) |
|||||
Относительная стоимость после "евроремонта" |
1 292 |
8 |
1012 |
6 |
||
Относительная стоимость после простого ремонта, |
1 145 |
8 |
908 |
6 |
||
Разница в относительной стоимости |
147 |
104 |
0,71 |
Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. ?меет место явное взаимовлияние износов.
К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".
Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).
?сследовалось следующее предположение:
Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30:35 %) износ.
Таблица 6.
Наименование |
Новые, близкие к
новым, |
Представи- |
?меющие
износы (0,3:0,35) |
Представи- |
Соотношение разниц в стоимости (Сс / Сн) |
Офисные помещения кл.В2:С (ЮАО) |
|||||
Относительная стоимость на 1 этаже |
1 556 |
8 |
1 482 |
11 |
|
Относительная стоимость в подвале и полуподвале |
1 422 |
8 |
1371 |
11 |
|
Разница в относительной стоимости |
134 |
101 |
0,753 |
Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.
ОБЩ?Е ВЫВОДЫ:
1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.
2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).
3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.
4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.
5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.
6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.
СП?СОК ?СПОЛЬЗОВАННЫХ ?СТОЧН?КОВ ?НФОРМАЦ??:
1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.
2. www.appraiser.ru.
3. www.stn.ru.
4. www.izrukvruki.ru.
5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (www.valmaster.ru).
6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости, www.appraiser.ru, 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.