Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов недвижимости

Автор: Акмал Гузель, к.э.н., специалист в области оценки недвижимости

Основной задачей правого обеспечения эксплуатации нежилого здания является обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непосредственно самой эксплуатации.

Правовое обеспечение эксплуатации объекта недвижимости начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого здания. Конкретный набор юридических операций совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии правового жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при принятии его в управление или покупке (стадии владения, пользования и распоряжения и смены собственника) и в большинстве случаев имеет индивидуальный характер. Тем не менее, можно выделить ряд следующих основных вопросов, требующих изучения:

1.Форма собственности на объект недвижимости. В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса РФ: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Согласно ст. 212 ГК РФ: «В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Эти формы собственности можно охарактеризовать следующим образом:

Частная собственность. Частной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам или юридическим лицам, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. При этом не все юридические лица могут обладать правом собственности на приобретенное, либо переданное им учредителями в качестве вкладов имущество. Согласно ст. 213 ГК РФ изъятыми из этого перечня являются государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения, финансируемые собственником.

Государственная собственность. Государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъекта РФ) - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (ГК РФ, ст. 214). Права собственника от имени РФ и субъектов РФ осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ГК РФ ст. 125).

Муниципальная собственность. Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ГК РФ, ст. 215). Права собственника от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления (ГК РФ ст. 125).

Отнесение имущества к федеральной, государственной и муниципальной собственности проводится в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № 3020-р «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Федеральное, государственное и муниципальное имущество подлежит пообъектной регистрации в реестрах федеральной, государственной и муниципального собственности, права и обязанности ведения которых возложены на соответствующие комитеты по управлению имуществом (Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной, и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденное распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 № 114-РП, п. 11).

Государственное и муниципальное имущество имеет три вида правового режима:
а) закрепление за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ);
б) закрепление за государственными и муниципальными учреждениями, а также казенными предприятиями на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ);
в) незакрепленное имущество - государственная или муниципальная казна (п. 4 ст. 214, п. З ст. 215 ГК РФ), при этом под казной понимается именно имущество, а не казначейство как государственный орган.

2. Количество собственников у объекта недвижимости. В случае, если правом собственности на объект недвижимости обладает несколько субъектов, необходимо установить, с кем из них будет заключать договор на управление эксплуатирующая организация и каким образом будет осуществляться движение и распределение финансовых потоков. Поскольку, договор на управление объектом недвижимости может заключаться только с одним собственником, то и деловые отношения возникают с ним одним.

3. Функциональное назначение объекта и особенности его использования. Объекты недвижимости могут относиться либо к объектам жилого фонда, либо к объектам нежилого фонда.

Порядок осуществления государственного контроля за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы определяется Законом №38 от 3 июля 2002 г. «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы», принятым Московской городской думой. Он устанавливает также административную ответственность физических и юридических лиц, должностных лиц за нарушение законов и иных нормативных актов Российской Федерации и города Москвы, регулирующих учет и использование объектов нежилого фонда.

4. Правовое положение земельного участка. Земельный участок как объект земельных отношений являет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок идентифицируется своим кадастровым номером, который присваивается при осуществлении государственного кадастрового учета и определяет его местоположение. Очертание границ земельного участка позволяет определить кадастровая карта (план).

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) или арендная плата.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Согласно ст. 3 Закона РФ «О плате за землю» размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади земли в расчете на год и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей. Налог на городские (поселковые) земли, в соответствии со ст. 8 Закона РФ «О плате за землю», устанавливается на основе средних ставок, которые дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности, определяемым в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно - защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления; а за земельные участки, находящиеся в частной собственности - договорами аренды земельных участков (ст. 65 Земельного кодекса РФ).

5. Возможный вариант передачи объекта в управление. Управление эксплуатацией объекта недвижимости собственника другим лицом предопределено тем, что собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой. Поэтому возникает проблема, связанная с передачей здания собственника другому лицу и закреплением его на определенном вещном праве за новым субъектом.

Возможны различные юридические формы передачи объекта в управление:

Договор доверительного управления регулируется статьей 209 ГК РФ и главой 53 ГК РФ (ст. 1012-1026) и является оптимальной формой для решения всех задач, связанных с управлением объектом недвижимости. Согласно ст. 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя); при этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ).

Если здание является государственной или муниципальной собственностью, следует учесть следующие моменты:

1) объектом доверительного управления не может быть имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении; передача такого имущества в доверительное управление, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого оно находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям (ст. 1013 ГК РФ);

2) концепция (бизнес-предложение) и программа доверительного управления объектом государственной собственности должны быть согласованы с отраслевыми органами исполнительной власти субъекта федерации, либо муниципального образования, ответственными за управление государственным (муниципальным) имуществом и за исполнение бюджета. В случаях, когда объект является памятником архитектуры, истории или культуры, концепцию и программу управления необходимо также согласовать с отраслевым органом, ответственным за охрану памятников.

Договор поручения (гл. 49 ГК РФ ст. 971 - 979) либо агентский договор (гл. 52 ГК РФ ст. 1005-1011) наиболее всего подходят для решения конкретных задач управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия; при этом права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение выполнять за счет другой стороны (принципала) определенные действия от своего имени либо от имени принципала; при этом права и обязанности по сделке, совершенной агентом от своего имени, приобретает агент, а по сделке, совершенной им от имени принципала, права и обязанности возникают у принципала. Управление недвижимостью, при передаче здания по агентскому договору, как правило, сводится к выполнению управляющей компанией отдельных функций управления эксплуатацией (например - только сдачи в аренду свободных площадей).

Договор аренды с правом сдачи в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению (§ 1 и 4 главы 34 ГК РФ) наиболее целесообразен для случаев, когда объект управления находится в федеральной собственности. Особенно это касается зданий-памятников федерального значения, для которых законодательством не предусматривается иная форма передачи кроме аренды. Также передача объекта по договору аренды целесообразна, когда учредитель управления заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления объектом недвижимости.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законом, при этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор о совместной деятельности регулируется главой 55 ГК РФ, ст. 1041-1054 и наиболее целесообразен при наличии необходимости разделить затраты и риски, связанные с управлением объектом недвижимости (в том числе - на ремонт и реконструкцию здания) между учредителем управления и управляющим. Согласно ст. 1041 договор о совместной деятельности предполагает не только передачу имущества учредителя управления в качестве вклада, но и непосредственное участие его в управлении объектом недвижимости.

Договор о доверительном управлении паевым инвестиционным фондом (гл. III ФЗ от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») применяется в случаях, когда для наиболее эффективного использования недвижимого имущества нескольких учредителей управления необходимо его объединение (например: различных собственников помещений в здании, либо собственников нескольких зданий, в совокупности представляющих комплекс функционально взаимосвязанных объектов). По договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом (П�?Фом) учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав П�?Фа с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, а управляющая компания обязуется от своего имени осуществлять доверительное управление П�?Фом. При этом появляются льготы по налогу на прибыль - последний выплачивается, только в случае продажи учредителем управления своего пая, то есть отсутствует двойное налогообложение. К отрицательным сторонам данной формы относится факт образования общей долевой собственности участников паевого инвестиционного фонда на имущество, переданное в качестве паев, а также невозможность выделения кем-либо из участников своей доли в натуре.

В договоре на управление недвижимостью необходимо определить порядок формирования и величину вознаграждения управляющей организации.

Многообразие возможных юридических форм связано, прежде всего с тем, что теоретически наиболее развитая их форма - оказание услуг на основе договора доверительного управления - является не всегда наиболее эффективной с учетом состояния правового регулирования доверительного управления, законодательных ограничений, налогового законодательства и прочее. Наиболее эффективная форма передачи здания в управление выбирается, как с точки зрения интересов собственника недвижимости, так и управляющей организации.

После прохождения государственной регистрации объекта (сделки) производится постановка его на баланс и включение сведений по нему в систему управленческой отчетности.

В процессе эксплуатации правовое обеспечение включает в себя юридическое сопровождение всех процессов заключения, исполнения и расторжения договоров аренды помещений, договоров подряда на выполнение работ и договоров на поставку ресурсов и услуг, а также юридические действия, направленные на снижение всевозможных потерь от неплатежей.

Законодательством России установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Для недвижимости такими ограничениями являются:
- система зонирования;
- рациональное использование и охрана земель;
- контроль за охраной окружающей среды;
- защита интересов других собственников и пользователей земли;
- градостроительные ограничения, проекты застройки населенных пунктов;
- учет строительных норм и правил;
- безопасность жизнедеятельности и др.

Ограничения, устанавливаемые законами и нормативными актами, носят принудительный характер. Существуют также добровольные ограничения, устанавливаемые собственником по договорам: аренды, сервитута и др. За нарушение большинства норм и правил предусмотрена ответственность должностных лиц и организаций. Все эти ограничения действуют на протяжении стадии владения, пользования и распоряжения объектом. Поэтому для эффективного управления имуществом необходимо организовать систему учета всех ограничений, которым подвергается объект недвижимости, так как они во многом будут влиять на выбор возможных решений в других сферах деятельности: в коммерческом использовании здания и его технической эксплуатации.