Методика расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы
1. Общие положения
Расчет стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы, производится на основе мониторинга рыночной стоимости объектов жилищного фонда города Москвы, рассчитанной независимыми оценщиками, информации о ценах предложений, восстановительной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в городе Москве по данным ГУП МосгорБТ?, сведений о средней стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилых помещений, определенной на основании суммарных затрат бюджета города Москвы на строительство многоквартирных домов по протоколам твердых договорных цен в расчете на 1 квадратный метр площади жилых помещений.
2. Порядок расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы.
Порядок расчета включает в себя следующие этапы:
- классификация жилых помещений независимо от формы собственности и
ведомственной принадлежности на территории города Москвы в соответствии с
их местоположением и техническими характеристиками;
- определение средней восстановительной стоимости 1 квадратного метра
общей площади жилых помещений каждого класса;
- определение средних затрат на строительство 1 квадратногометра общей
площади жилых помещений каждого класса;
- определение средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади
жилых помещений каждого класса;
- определение средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей
площади жилых помещений каждого класса;
- определение стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений независимо от формы собственности и ведомственной
принадлежности на территории города Москвы;
- расчет стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного
фонда, находящегося в собственности города Москвы.
2.1. Классификация жилых помещений независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории города Москвы в соответствии с их местоположением и техническими характеристиками.
Классификация жилых помещений выполняется с помощью электронной базы данных "Жилищный и нежилой фонд" ГУП МосгорБТ?, из которой выбираются все жилые помещения, находящиеся в каждом из районов города Москвы.
Жилые помещения каждого из районов подразделяются на классы по
следующим техническим характеристикам:
- этажность;
- материал стен.
При этом для указанных выше технических характеристик предусматривается следующая градация:
Этажность:
- от 5 до 8 этажей;
- от 9 до 15 этажей;
- от 16 до 24 этажей;
- от 25 этажей и выше.
Материал стен (тип здания):
- кирпичные, монолитные;
- панельные, блочные.
В отдельные классы выделяются:
- панельные и блочные 5-этажные жилые дома, построенные в период с 1958
по 1968 гг.;
- жилые дома с 2000 года постройки;
- малоэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей до 1980 года
постройки;
- малоэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей с 1980 года
постройки.
2.2. Определение средней восстановительной стоимости 1 квадратного
метра общей площади жилых помещений каждого класса.
Средняя восстановительная стоимость 1 квадратного метра общей площади
жилых помещений каждого класса (Сiв) определяется по информации
электронной базы данных "Жилищный и нежилой фонд" ГУП МосгорБТ? в ценах
на 1 января 1991 года по формуле 1:
Сiв= S Вi/n , где
S Вi - сумма восстановительных стоимостей 1 квадратного метра общей
площади жилых помещений, входящих в данный класс;
n - количество жилых помещений, входящих в данный класс.
2.3.Определение средних затрат на строительство 1 квадратного метра
общей площади жилых помещений каждого класса.
Средние затраты на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений каждого класса (Сiз) определяются исходя из средней
восстановительной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений каждого класса по формуле 2:
Сiз = Сiв* Куд, где
Куд - коэффициент пересчета от цен 1991 года к текущим ценам, определяется по формуле 3:
Куд = СОт/С90, где
СОт - средняя стоимость строительства 1 квадратного метра общей
площади жилых помещений в отчетному году, определенная на основании
суммарных затрат бюджета города Москвы на строительство многоквартирных
домов по протоколам твердых договорных цен в расчете на 1 квадратный
метр площади жилых помещений.
С90 - стоимость 1 квадратного метра общей площади домов-новостроек в
городе Москве в 1990 году (248,2 руб.).
2.4. Определение средней цены предложения 1 квадратного метра общей
площади жилых помещений каждого класса.
Средняя цена предложения 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений каждого класса (Сiп) определяется на основе информации,
распространяемой информационными агентствами в рекламных печатных
изданиях и в виде электронных баз данных. Для чего по каждому из районов
города Москвы подбираются жилые помещения, аналогичные жилым помещениям
каждого класса. Затем по каждому классу определяется средняя цена
предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по
следующей формуле 4:
Сiп = S Пi/n, где
S Пi - сумма цен предложений 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений, входящих в данный класс;
n - количество цен предложений жилых помещений, входящих в данный класс.
2.5. Определение средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса.
Средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса (Сiср) определяется исходя из средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений и средних затрат на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса как среднее весовое значение по следующей формуле 5:
Сiср = Сiз*РiCc + Сiп*РiCп, при условии, что РiCc+РiCп=1, где
РiCc - весовой коэффициент, определяющий долю средних затрат строительства 1 квадратного метра общей площади жилых помещений в средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по каждому классу, определяется по формуле 6:
РiCc= 1 - РiCп, где
РiCп - весовой коэффициент, определяющий долю средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений в средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по каждому классу, определяется по формуле 7:
Сiоц \ Сiз
РiCп = \\\\\\\\\\\\ , где
Сiп \ Сiз
Сiоц - средняя стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по каждому классу, определяемая по формуле 8:
Сiоц = S Оцi/n, где
S Оцi - сумма стоимостей 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений по каждому классу, полученная исходя из данных,
предоставленных независимыми оценщиками, и данных, полученных в ходе
мониторинга рыночной стоимости, проводимого ГУП МосгорБТ?.
n - количество жилых помещений каждого класса, для которых независимыми
оценщиками и в ходе мониторинга рыночной стоимости, проводимого ГУП
МосгорБТ?, определена рыночная стоимость.
Сiз \ средние затраты на строительство 1 квадратного метра общей площади
жилых помещений по каждому классу, определяемые по формуле 2.
Сiп \ средняя цена предложения 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений по каждому классу, определяемая по формуле 4.
2.6. Определение стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений независимо от формы собственности и ведомственной
принадлежности на территории города Москвы.
Стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений независимо
от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории
города Москвы определяется в зависимости от класса, к которому относится
конкретное жилое помещение, расположенное на территории города Москвы,и
средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых
помещений для каждого класса, определенной в пункте 2.5 настоящей
методики.
2.7. Расчет стоимости жилых помещений для формирования баланса
жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы.
Стоимость жилого помещения для формирования баланса жилищного фонда
рассчитывается по следующей формуле 9:
Бс = Сiср* Sкв, где
Сiср - средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади
жилых помещений, определяемая по формуле 5.
Sкв - площадь жилого помещения.