Оценка земли - это просто! Формулы и советы
© Мисовец В.Г., 2005
Данные формулы и советы составлены на основе моего прочтения известных Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России №568-р от 07.03.02 г.. Эти формулы и советы ни в коем случае не заменяют сами рекомендации, но для начинающих оценщиков могут служить упрощенной моделью и простой схемой для усвоения материала методик. ?так, приступим...
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:
- метод сравнения продаж (Любые участки)
РСзу = Суммаi=1..N(РСазуi)/Nазу
Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РСазу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов: РСзу = Суммаi=1..n(Весi*РСазуi)/Суммаi=1..n(Весi)
- метод выделения (Застроенные),
РСзу = РСо – ОСу
РСзу = Цао – ОСау
Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.
- метод распределения (Застроенные)
РСзу = РСо*Долязу1
Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю.
В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:
РСзу = (NOIо*Долязу2)/Rзу
Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:
Долязу1/ Долязу2 = Rо / Rзу
Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.
- метод капитализации земельной ренты (Любые участки)
РСзу = NOIзу/Rзу
Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.
- метод остатка (Любые участки)
РСзу = (NOIо – ОСу* Rу)/Rзу
Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОСу по ставке Rу. Капитализировать.
- метод предполагаемого использования (Любые участки)
РСзу = NOIзу/Rзу
Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.
Обозначения величин:
РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;
N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;
NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;
Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;
ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;
R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.
Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):
ЗУ – Земельному участку;
О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);
АЗУ – Аналогам земельного участка.
У – Улучшениям земельного участка.
АУ – Аналогам улучшений земельного участка.
Главная цель данной странички - простота и краткость. Разумеется, для оценки земли нужно знать рынок, а для этого рынок земли должен существовать. Но методические рекомендации об этом умалчивают, соответственно и на этой страничке о рынке ничего не сказано, приведены лишь формулы.
Приветствуются замечания, по мере поступления откликов и вопросов раздел будет дорабатываться.
Ссылка на источник http://ocenchik.ru