Режим работы:
ПН - ПТ 10:00 - 19:00
СБ - прием заявок на телефон и электронную почту
8(499)390-04-53
Москва, Новый Арбат, 21
Как добраться к нам?

Недвижимость «от предприятий»: оцениваем сегмент

Рынок принял активы

Практика сдачи в аренду и продажи заводами своих площадей давно распространена. Достаточно вспомнить многочисленные предприятия на Заводском шоссе, большой объем своих помещений сдает завод «Салют» и т.д. и т.п.

Высвободившиеся от производства площади либо непрофильные объекты (соцкультбыт, навязанный многим заводам с советских времен) предприятия выставляют на открытый рынок, дабы эффективнее распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Кроме того, вспоминает Анжела Насруллаева, исполнительный директор ООО «Волжский альянс», в период бурного роста цен на коммерческую недвижимость развитие производства на собственных площадях практически потеряло экономический смысл: доходы предприятий оказывались ниже, чем выручка при банальной сдаче квадратных метров в аренду. Это также становилось дополнительным поводом вывода на рынок заводских площадей.

Сегодня предложения недвижимости «от предприятий» продолжают поступать.

«Нельзя сказать, что в связи с кризисом на рынок вышло какое-то дополнительное количество имущества самарских предприятий, - говорит Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития. - Отдельные промышленные площадки и даже целые имущественные комплексы крупных заводов уже давно присутствуют на самарском рынке, и ряд из них за последнее десятилетие сменили не одного владельца».

Николай Кондюрин, директор «?нститута оценки и управления», также считает, что какой-либо ярко выраженной тенденции в поступлении на рынок подобных объектов нет. «Есть предприятия, которые под воздействием кризиса сворачивают деятельность или избавляются от непрофильных активов. Но говорить, что таких предприятий много, я бы не стал. Этот факт не подтвержден и рыночными данными», - замечает эксперт.

Так, согласно статистике (анализу баз данных системыа «Центр» и бюллетеня «Зеленая площадь»), объем предложений по состоянию на август 2009 года сократился на 21-25% по сравнению с августом 2008 года, а к августу 2010-го - еще на 10% по сравнению с 2009 годом.

«Есть тенденция к увеличению количества имущественных споров по объектам недвижимости и выставлению на продажу банками залогового имущества, - продолжает Николай Кондюрин, - но это не относится к случаю продажи имущества самими предприятиями».

Уместнее говорить только об участившихся случаях вынужденной продажи недвижимого имущества, хотя для большинства предприятий это крайняя мера (если исключена возможность перекредитоваться в банке, например), говорит Денис Шевяков, директор «Агентства оценки «?нтеллект». Но также нужно понимать, что недвижимые, особенно непрофильные или неиспользуемые активы - это нагрузка для них.

«Отчасти кризис подтолкнул предприятия выставить свое имущество на продажу, - подтверждает Мария Мороз, генеральный директор ООО «ПроБизнес­Оценка», - поскольку его содержание требует существенных затрат и является неэффективным с точки зрения управления недвижимостью».

Как правило, поступающие от самарских предприятий объекты имеют достаточно большой возраст (в среднем 30-40 лет) и вместе с тем значительный физический и функциональный износ, устранение которого требует серьезных капиталовложений.

Поэтому длительность экспозиции анализируемых объектов обычно больше срока экспозиции традиционной коммерческой недвижимости. Многие объекты представлены на рынке более 6 месяцев. По мнению Марии Мороз, дело в характеристиках самих объектов: большая площадь, особенности их архитектурно-планировочного решения, неважное техническое состояние, неудобное расположение и т.д.

Мониторинг предложения

Рассмотрим отдельные предложения, поступающие от предприятий на самарский рынок коммерческой недвижимости.

Например, ОАО «Самарский металлургический завод» дважды выставляло на продажу свои непрофильные объекты (два офисных здания) - в 2007-м и 2009 годах. В частности, 9-этажный офисник на ул. Алма-Атинской общей площадью (полезная площадь - 4351,3 кв. м) 1981 года постройки с ремонтом и всеми коммуникациями продается за 142,5 млн руб.

В переводе на квадратные метры получается по 18,4 тыс. руб. за кв. м, что ниже средней цены на офисные площади в Кировском районе. Однако общая стоимость покупки выливается в круглую сумму. На сегодняшний день здание по-прежнему продается. Очевидно, что 142,5 млн руб. - достаточно крупная сумма покупки на рынке с сегодняшними возможностями. Данный объект может быть интересен только крупным предприятиям, а у таковых уже есть собственные подобные активы.

Кстати, другой офисный объект от Самарского металлургического завода, выставленный на продажу в 2007 году, нашел своего покупателя: его приобрело госучреждение - таможенная служба.

Еще один пример: ОАО «Волжская ТГК» сдает в аренду два офисных здания в центре города. ? надо признать, с весьма удачной дислокацией - на пересечении ул. Куйбышева и Ленинградской и на ул. Куйбышева/Красноармейской. Уровень арендной ставки и интерес потенциальных арендаторов по этим объектам выяснить не удалось. По одной простой причине - телефоны, указанные в объявлении, молчат.

Целую палитру коммерческой недвижимости предлагает ОАО «ВолгаТелеком». Порядка 40 помещений (административные здания, производственные помещения, гаражи и т.д.) сдаются в аренду в совершенно разных точках области - в г. Самаре, Тольятти, Отрадном, Кинеле, в с. Кошки, Красный Яр, Шигоны, Шентала и т.д. Площадь экспонируемых объектов - от 25,7 до 1311 кв. м. Цена аренды - от 90 до 452 руб. за кв. м ежемесячно.

По нашим данным, основной спрос по перечисленным помещениям пришелся на площади в Самаре и Тольятти. Как выяснилось, эти помещения не так-то просто сдать, учитывая их особенности. Например, многие из них находятся в режимных объектах, что не подходит для большинства компаний, или на 2-3-м этажах, а бизнесу, как правило, нужен первый этаж.

Также предприятие предлагает объекты на продажу: базы отдыха, производственные здания, здания энергобазы, административные здания, автомобильные боксы, пытаются продать и отдельными этажами.

Внушительный объем недвижимости на продажу недавно поступил от ЗАО «ЦПЛ «Авиапортал»: около 20 корпусов, готовых к использованию, с подведенными коммуникациями и мощностями. На выбор предлагаются производственные помещения и склады площадью от 328 до 17208,4 кв. м.

Покупатель и арендатор есть. Кто он?

По мнению Евгения Ниркина, заместителя генерального директора ФК «Жигули»,востребованность рынком подобных объектов недвижимости во многом зависит от их дислокации. Ясно, что спрос на площади завода «Рейд» в п. Запанской и на производственные корпуса заводов на Заводском шоссе будет разным.

Но главное, чем интересны заводские площади, продолжает Евгений Ниркин, - это наличие оборудования (кран-балки, станки и т.п.) и мощностей (!). Данные условия принципиальны для небольших производственных компаний, которые с желанием «садятся» в аренду в заводские цеха. Кроме того, арендуя площади крупного промышленного предприятия, можно сэкономить на оплате коммунальных услуг, в частности, электричества у заводов свои тарифы). Зачастую их стоимость уже включена в арендную плату.

Менее интересны арендаторам офисные площади «от предприятий» - в силу своего возраста, состояния, расположения и, конечно, в силу большого и более качественного выбора на традиционном рынке офисной недвижимости.

А вот с точки зрения покупки административные заводские корпуса более интересны инвесторам. ?х рассматривают финансовые компании и девелоперы, готовые пойти на редевелопмент и имеющие на то ресурс. В свое время таким путем вывела на рынок свои офисные центры ФК «Жигули». К примеру, ОЦ «Жигули» - это бывший лабораторно-исследовательский корпус советского предприятия; офисный центр и складские корпуса в Тольятти, также принадлежащие компании, - бывшие активы ОАО «Фосфор». «Тема их покупки - интересная, рентабельная. Но опять же в случае с каждым конкретным объектом и с каждой конкретной ценой», - комментирует Евгений Ниркин.

По мнению Андрея Савельева, с целью приобретения активы предприятий могут вызывать интерес только у крупных покупателей, располагающих значительными финансовыми возможностями, поскольку развитие данных территорий (на профессиональном сленге - brown field, в отличие от освоения «чистого поля» - green field) требует значительных инвестиций. Мало того, даже при наличии у покупателя суммы, необходимой для приобретения объекта brown field, он (этот покупатель) должен обладать серьезным девелоперским опытом и быть профессионалом в работе с подобными объектами.

«В подтверждение стоит привести в пример площадку 4 ГПЗ, которую сейчас можно поделить на две неравные части. Первая - это хаотичная точечная застройка, которая в результате снижает привлекательность всей локации в целом, хотя по отдельности многие объекты там заслуживают внимания. Вторая - пример комплексного подхода - проект «Самара-Центр», который сейчас можно назвать одним из наиболее перспективных в Самаре», - высказывает свое видение ситуации Андрей Савельев.

У заводов своя цена?

О какой-либо определенности в цене квадратного метра заводских площадей сложно говорить.

Понятно, что стоимость подобных предложений существенно разнится в зависимости от их характеристик: месторасположения, транспортной инфраструктуры, производственных мощностей, состава имущества, наличия ж/д веток и т.д. Но главным ценообразующим фактором, по замечанию Андрея Савельева, является перспективная инвестиционная привлекательность, то есть возможность площадки создавать поток дохода в будущем.

На взгляд Евгения Ниркина, цены по большинству предложений «от предприятий», выставленных сегодня, примерно «в рынке». Как минимум продавец понимает порядок цен. ? как бы ни хотели отдельные собственники заводов реализовать свои «тепленькие места» подороже, сегодня и в данной рыночной ситуации цены диктует потребитель, а не они.

Однако площадка площадке рознь. Андрей Савельев приводит в пример территорию завода им. Масленникова, которая предлагается по цене, существенно превышающей среднюю цену земель коммерческого назначения, - по 1 млн руб. за сотку при средней по городу 576 тыс. руб./сотка.

Другой экс-промышленный объект - территория бывшего сталелитейного завода - позиционируется совсем по другой цене - по 100 тыс. руб./сотка, что гораздо ниже среднегородской цены (речь идет о площадке внутри территории, административные корпуса бывшего завода на 1-й линии Заводского шоссе - это уже самостоятельные реконструированные офисные объекты).

Действия профессиональной оценки

Николай Кондюрин считает, что при оценке стоимости заводских активов нельзя разделять недвижимость «от предприятий» и традиционную, или рыночную коммерческую недвижимость. Всякое предприятие работает в рыночных условиях, и всякий собственник предприятия, действуя разумно в своих интересах без давления обстоятельств, будет ориентироваться на рыночные цены. Вот если обстоятельства вынуждают собственника предприятия как можно быстрее провести сделку и получить деньги за недвижимость, то здесь неуместно говорить о рыночной стоимости, так как речь идет уже о ликвидационной стоимости (реализация в более короткий срок по сравнению с рынком).

«При оценке таких объектов важно понимать цели и задачи, которые предприятие пытается решить. Если в подоплеке реализации имущества лежит срочность решения финансовых проблем, необходимо рассматривать как условия реализации объекта, так и условия финансовых расчетов, - акцентирует Денис Шевяков. - А это оказывает влияние на выбор метода оценки и требует от оценщика большей искусности. Очевидно, что при оценке «в кэш» рыночная стоимость объектов будет значительно отличаться от той, по которой они экспонировались ранее».

При этом, по мнению Николая Кондюрина, препятствий в оценке недвижимости «от предприятий» нет, подходы и методы оценщики должны применять в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и стандартов оценки. Если в каком-то секторе рынка недвижимости сложно применить те или иные методы оценки (например, доходный подход для оценки коровника или затратный подход для оценки офиса площадью 30 кв. м в бизнес-центре), то это опять никак не относится к классификации объектов как недвижимости «от предприятий», это общие правила рынка.

Хотя Мария Мороз отмечает некоторую сложность оценки, которая состоит в скудном выборе аналогов, так как на самарском рынке недвижимости представлено мало объектов, находящихся на территории предприятий, и объектов, имеющих большие площади. Поэтому необходимо вводить большое количество корректировок, что может привести к заблуждению по поводу определения рыночной стоимости объекта оценки.


КОММЕНТАР?Й В ТЕМУ 

Наталья БАДОВА, руководитель отдела оценки ООО «Агентство «Визит»:

- При оценке объектов производственного назначения возникают сложности уже при подборе аналогов. Этот рынок отличается неоднородностью: практически невозможно найти два одинаковых объекта как по составу, так и по физическим параметрам. Вторая сложность - непрозрачность этого рынка: данные о сделках, как правило, закрыты. Первые две причины порождают третью - рынок не является сбалансированным.

Такое положение дел заставляет оценщика тщательнее анализировать рынок. При этом не существует какого-либо одного универсального метода определения стоимости, определять стоимость приходится, используя несколько методов в рамках основных подходов.

Денис ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «?нтеллект»:

- При оценке таких объектов важно понимать задачи, которые предприятие пытается решить. Если в подоплеке реализации имущества лежит срочность решения финансовых проблем, необходимо рассматривать как условия реализации объекта, так и условия финансовых расчетов. Очевидно, что при оценке «в кэш» рыночная стоимость объектов будет значительно отличаться от той, по которой они экспонировались ранее. Для потенциального покупателя объектов ключевое понятие здесь - перспектива владения: для чего их приобретать. Покупателю на рынке интересен объект, обладающий перспективой, рыночным потенциалом. Поэтому в данном случае нужна независимая оценка, чтобы эффективнее реализовать имущество, понять, на какой рынок его выводить. Все это так или иначе позволяет продавцу не прогадать при продаже собственных активов, максимально эффективно решив свои проблемы.

Николай КОНДЮР?Н, директор «?нститута оценки и управления»:

- При оценке стоимости заводских активов нельзя разделять недвижимость «от предприятий» и традиционную, или рыночную коммерческую недвижимость. Всякое предприятие работает в рыночных условиях, и всякий собственник предприятия, действуя разумно в своих интересах без давления обстоятельств, будет ориентироваться на рыночные цены. Вот если обстоятельства вынуждают собственника предприятия как можно быстрее провести сделку и получить деньги за недвижимость, то здесь неуместно говорить о рыночной стоимости, так как речь идет уже о ликвидационной стоимости (реализация в более короткий срок по сравнению с рынком).

Препятствий в оценке недвижимости «от предприятий» нет, подходы и методы оценщики должны применять в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и стандартов оценки. Если в каком-то секторе рынка недвижимости сложно применить те или иные методы оценки (например, доходный подход для оценки коровника или затратный подход для оценки офиса площадью 30 кв. м в бизнес-центре), то это никак не относится к классификации объектов как недвижимости «от предприятий», это общие правила рынка.

Мария МОРОЗ, генеральный директор ООО «ПроБизнесОценка»:

- Сложность оценки заводской недвижимости состоит в выборе аналогов, так как на самарском рынке представлено мало объектов, находящихся на территории предприятий, и объектов, имеющих большие площади. Поэтому необходимо вводить большое количество корректировок, что может привести к заблуждению по поводу определения рыночной стоимости объекта оценки.

Дарья Рябинина

?сточник:
Новости рынка недвижимости


Яндекс.Метрика