Оценка при изъятии объектов недвижимости
При проведении оценки недвижимости при изъятии в пользу государства оценщик сталкивается с проблемами, которые не позволяют однозначно решить действующие нормативно-правовые акты. Поэтому оценку должен проводить специалист, который сможет учесть все возможные убытки собственника.
Процедура изъятия объектов недвижимости для государственных нужд проводится согласно действующим нормативно-правовым актам:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ);
- Земельный Кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ);
- Постановление Правительства РФ от 07 мая 2003 года No262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»;
- Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального Закона No 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков», разработанные НСОД (Национальный совет по оценочной деятельности).
Длительность процесса изъятия недвижимости
Компенсация за изымаемый участок
При изъятии недвижимости у лица, которому принадлежит эта недвижимость, получает право на получение компенсации за изымаемую недвижимость.
Компенсация за изымаемую недвижимость включает:
- рыночную стоимость земельного участка и всех строений и улучшений расположенных на нем;
- убытки, причиненные собственнику при изъятии земельного участка.
- затраты в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;
- упущенную выгоду.
Вопросы налогов при определении стоимости убытков
Стоит отметить, что операции по реализации земельных участков (долей в них), на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Получается, что компенсационные выплаты, получаемые налогоплательщиками в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, налогом на добавленную стоимость не облагаются.
Но...
"...в последнее время в Санкт-Петербурге зарождается практика в составе убытков учитывать затраты собственника объекта недвижимости, изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга, по уплате в будущем НДС при приобретении аналогичного объекта у плательщика НДС..."
М. М. Шарина "Определение выкупной цены при изъятии. Камни преткновения при проведении оценки"
Чтобы лучше разобраться в этой ситуации приведем несколько возможных случаев:
- Изымается у неплательщика НДС. Покупается аналогичное у неплательщика НДС. Компенсация в этом случае не должна учитывать НДС, поскольку он не возникает у собственника изымаемого помещения и в будущем.
- Изымается у неплательщика НДС. Покупается аналогичное у плательщика НДС. Включать или не включать НДС в состав убытков выбирается оценщиком согласно анализу рынка и преобладающему количеству продавцов – плательщиков или неплательщиков НДС.
- Изымается у плательщика НДС. Покупается аналогичное у неплательщика НДС. Собственник будет обязан уплатить НДС с величины сделки. Таким образом эгоистический эффект цена без НДС.
- Изымается у плательщика НДС. Покупается аналогичное у плательщика НДС.
Подобные схемы стоит разрабатывать при проведении оценки каждый раз, что позволит учесть все возможные убытки собственника.