Оценка при изъятии объектов недвижимости


При проведении оценки недвижимости при изъятии в пользу государства оценщик сталкивается с проблемами, которые не позволяют однозначно решить действующие нормативно-правовые акты. Поэтому оценку должен проводить специалист, который сможет учесть все возможные убытки собственника.

Процедура изъятия объектов недвижимости для государственных нужд проводится согласно действующим нормативно-правовым актам:

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ);
  • Земельный Кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ);
  • Постановление Правительства РФ от 07 мая 2003 года No262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»;
  • Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального Закона No 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков», разработанные НСОД (Национальный совет по оценочной деятельности).

Длительность процесса изъятия недвижимости

Стоит отметить, что процесс изъятия земельного участка является достаточно длительной процедурой. Как известно, согласно ГК РФ изъятие невозможно без согласия собственника до истечения года со дня получения собственником уведомления о его изъятии.

Компенсация за изымаемый участок

 При изъятии недвижимости у лица, которому принадлежит эта недвижимость, получает право на получение компенсации за изымаемую недвижимость.

Компенсация за изымаемую недвижимость включает:

  • рыночную стоимость земельного участка и всех строений и улучшений расположенных на нем;
  • убытки, причиненные собственнику при изъятии земельного участка.
Убытки также включают:
  • затраты в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;
  • упущенную выгоду.

Вопросы налогов при определении стоимости убытков

Стоит отметить, что операции по реализации земельных участков (долей в них), на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Получается, что компенсационные выплаты, получаемые налогоплательщиками в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Но...

"...в последнее время в Санкт-Петербурге зарождается практика в составе убытков учитывать затраты собственника объекта недвижимости, изымаемого для государственных нужд Санкт-Петербурга, по уплате в будущем НДС при приобретении аналогичного объекта у плательщика НДС..."

М. М. Шарина "Определение выкупной цены при изъятии. Камни преткновения при проведении оценки"

Чтобы лучше разобраться в этой ситуации приведем несколько возможных случаев:

  1. Изымается у неплательщика НДС. Покупается аналогичное у неплательщика НДС. Компенсация в этом случае не должна учитывать НДС, поскольку он не возникает у собственника изымаемого помещения и в будущем.
  2. Изымается у неплательщика НДС. Покупается аналогичное у плательщика НДС. Включать или не включать НДС в состав убытков выбирается оценщиком согласно анализу рынка и преобладающему количеству продавцов – плательщиков или неплательщиков НДС. 
  3. Изымается у плательщика НДС. Покупается аналогичное у неплательщика НДС. Собственник будет обязан уплатить НДС с величины сделки. Таким образом эгоистический эффект цена без НДС.
  4. Изымается у плательщика НДС. Покупается аналогичное у плательщика НДС. 
Собственник будет обязан уплатить НДС с величины сделки. Таким образом эгоистический эффект цена без НДС.

Подобные схемы стоит разрабатывать при проведении оценки каждый раз, что позволит учесть все возможные убытки собственника.






С нами работают