Принципы совершенствования государственной кадастровой оценки земель поселений с населением свыше 10 000 человек

Власов А. Д.
научный руководитель Сибирского научного центра «Экопрогноз» г. Новосибирск,
действительный член Российского общества оценщиков,
кандидат экономических наук

Земли поселений с население свыше 10 000 человек по площади занимают менее 5 процентов в общем земельном фонде России. В то же время налогооблагаемая база этих земель составляет более 90 процентов всех земель. Поэтому земли этих поселений в системе государственной кадастровой оценки земель должны рассматриваться отдельно.

В условиях закрытой коммерческой информации, неразвитости земельного рынка и, как следствие, неопределенности категории «рыночная стоимость земельного участка» государственная система налогообложения должна строиться на кадастровой оценке, проводимой по единой утвержденной методике с использованием специального программного продукта, сертифицированного и утвержденного Правительством Российской Федерации.

Расчет кадастровой стоимости по утвержденной методике с использованием специального программного продукта должны проводить администрации муниципалитетов, так как именно они ведут все необходимые базы данных, постоянно их обновляют, корректируют и имеют возможность ежегодно за 30 дней до налогового периода проводить уточненный расчет кадастровой стоимости земли. Согласовать и утвердить оценку законодательным органом муниципалитета.

Администрацию муниципалитета необходимо лишь обеспечить методикой и программным продуктом, утвержденных Правительством Российской Федерации. В дальнейшем администрация муниципального образования сможет ежегодно уточнять кадастровую оценку, максимизируя налогооблагаемую базу в границах нормативов, утвержденных Правительством России, и закона об оценочной деятельности.

Для проведения кадастровой оценки «самой независимой» оценочной организацией администрация муниципалитета должна передать этой организации все базы данных, что нереально и совершенно не нужно делать. По утвержденной методике и утвержденному программному продукту администрация муниципалитета в состоянии быстро и квалифицированно провести все расчеты и, в конечном итоге, использовать инструмент кадастровой оценки для совершенствования земельных отношений на своей территории в рамках ограничений, устанавливаемых Правительством Российской Федерации, институтом кадастровой оценки, законом об оценочной деятельности.

Окончательный утвержденный расчет кадастровой стоимости для любого земельного участка не должен превышать рыночную стоимость более чем на 30 процентов. Это возможно сделать в рамках утвержденной методики и программного продукта за счет корректировки кадастрового деления, уточнения факторов, вида использования земельного участка, корректировки коэффициентов влияния факторов и т. д.

Положительный опыт расчета рыночной стоимости земельных участков по видам использования реализован в методических рекомендациях на примере г. Новосибирска1. Расчеты проведены в соответствии с утвержденной государственной кадастровой оценкой земель поселений2. По договорам об информационном сотрудничестве риэлтерскими и оценочными организациями представлены базы данных по рынку недвижимости. Качество кадастровых кварталов по видам использования земли (матрица Q, учитывающая 54 фактора по экспертноаналитической составляющей кадастровой оценки города) принято по кадастровой оценке. Территориальные коэффициенты по видам использования земельных участков по кадастровым кварталам3 привязывают расчетную рыночную стоимость к рынку с коэффициентом корреляции не ниже 0,85. Расчет рыночной стоимости земельных участков по кадастровым квартала по видам использования земли г. Новосибирска [1] согласован с Новосибирской ассоциацией риэлтеров, Некоммерческим партнерством « Новосибирская палата оценщиков», рекомендован к использованию Территориальным управлением Минимущества России по Новосибирской области, опубликован на сайте www.ecogis.ru.

По определению расчетная кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной стоимости. Если Правительство России утвердит методику расчета территориального коэффициента [3], то пример расчета рыночной стоимости земельных участков по видам их использования [1] будет примером расчета и согласования кадастровой оценки земель поселений.

Необходимо привлекать оценочные и риэлтерские организации для расчета экспертной составляющей кадастровой оценки (заполнение анкет экспертов для определения влияния факторов на кадастровую стоимость земли, расчет базовой постоянной величины по видам использования земельных участков), оценки точности привязки расчетной кадастровой стоимости земельных участков по видам использования к рыночной стоимости в статистической составляющей кадастровой оценки.

Нужно сохранить достигнутые положительные результаты кадастровой оценки земли (оценка качества кадастровых кварталов, экспертная составляющая кадастровой оценки), уточнить методику расчета территориального коэффициента по видам использования земельных участков и методику оценки приближения расчетной кадастровой стоимости земельных участков к их рыночной стоимости по опыту Новосибирска [1].

Кадастровая оценка должна учитывать фактор размера земельного участка, учитываемый оценщиками и практикой4.

Кадастровая оценка, в конечном итоге, является неотъемлемой частью рыночных отношений. Земельный налог, устанавливаемый на земельные участки в определенной мере оказывает влияние на формирование рыночной стоимости земельных участков. Не правомерно сводить функции кадастровой оценки только лишь до фискальной. Методика расчета кадастровой оценки земель поселения должны включать цель стимулирования рационального использование земельных ресурсов города. То есть, цель кадастровой оценки должна быть шире фискальных задач, учитывать перспективы развития поселения. Кадастровая оценка должна стать разделом генеральной схемы развития поселения.

Проблемы финансов и учета.  – 2005. №3(9). – с. 7980.
Международная научнопрактическая конференция «Развитие оценки земельных участков и других объектов недвижимости при переходе на новые условия налогообложения». – Томск. – 2829 сентября 2005 г.

----
¹ Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 2е изд., перераб. и доп. Новосибирск: �?здво СО РАН, 2004. 142 с.
² Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337).
³ Власов А.Д., Михайлов �?.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики. – Земельный вестник России. – 2001. №4.