Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода к оценке
А. Е. Медовый
г. Пятигорск, ЗАО «Финансовые технологии»
Применение доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий базируется, как правило, на использовании метода капитализации земельной ренты применительно к условиям сельскохозяйственного производства (1). Как известно, основной целью сельскохозяйственного производства является получение максимальных урожаев сельскохозяйственных культур (максимальной прибыли) при минимизации издержек производства и обращения.
Величина земельной ренты в растениеводстве в огромной степени зависит от почвенно-климатический зоны расположения участка. ?сходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, необходимо отметить, что изучение агроэкономических особенностей различных сельскохозяйственных культур, а также выявление агротехнических и организационно-экономических взаимосвязей позволяют предложить алгоритм оценки земель сельскохозяйственного назначения основанный на сборе данных по эффективности использования аналогичных земельных участков.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов (или в крайнем случае чередования культур), применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры.
При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения оценщик с целью нахождения наиболее оптимального варианта его использования должен предложить ряд схем его использования с применением различной структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур. Например, для зоны обводнительно-оросительных систем юга страны, в частности центральной части Ставропольского края – зоны Большого Ставропольского канала, зоны Право-Егорлыкской системы можно предложить наиболее вероятные схемы севооборотов на орошаемых землях (2). Аналогичный характер имеет оптимальная структура посевных орошаемых площадей южной зоны Российской Федерации. Для неорошаемых площадей структура посевных площадей более разнообразна и зависит от конкретной почвенно-климатической зоны.
Таблица 1.
Наиболее вероятная структура посевных площадей для орошаемых земель юга России
|
Вариант |
Севооборот (чередование культур) |
Структура севооборота,% |
|
1. |
Люцерна 1-го года Люцерна 2-го года Озимая пшеница, Кукуруза на силос (2-й урожай смесь кормовых на силос) Озимая пшеница (летний посев люцерны) |
Люцерна – 33%, Озимая пшеница – 33%, Кукуруза – 17%, Прочие культуры – 17% |
|
2. |
Люцерна 1-го года, Люцерна 2-го года, Озимая пшеница, Свекла сахарная, Кукуруза на силос, Озимая пшеница (летний посев люцерны) |
Люцерна – 30% Озимая пшеница – 30% Сахарная свекла – 20%, Кукуруза на силос – 20% |
|
3. |
Люцерна 1-го года, Люцерна 2-го года, Люцерна 3-го года Озимая пшеница, Сборное поле, Кукуруза на силос (смесь кормовых), Озимая пшеница (летний посев люцерны) |
Люцерна – 37,5%, Озимая пшеница – 37.5%, Кукуруза на силос (смесь кормовых – 12.5%, Прочие культуры – 12.5% |
Ограничивающим фактором свободного выбора той или иной схемы является уровень водообеспеченности участка.
Для расчета валового дохода при оценке земельного участка можно использовать структуру посевных площадей в том сельскохозяйственном предприятии на территории которого находится данный земельный участок или сложившуюся структуру посевных площадей по району.
При этом необходимо отметить, что на орошаемых землях вполне возможно получение 2-х или даже 3-х урожаев в год с одной площади. Вышеприведенные схемы севооборотов в общих чертах характерны для орошаемого земледелия юга страны.
При оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения с неизвестной историей полей для расчета валового сбора урожая можно также руководствоваться статистическим данными структуры посевных площадей, показателями урожайности сельскохозяйственных культур. Структура посевных площадей различается в зависимости категории владельца (пользователя) земельного участка – сельскохозяйственные предприятия (всех форм собственности), хозяйства населения, крестьянско-фермерские хозяйства. Например, по Карачаево-Черкесской республике, находящейся в юго-западной части Южного Административного округа, в зоне оптимального увлажнения структура следующая.
Таблица 2.
Структура посевных площадей различных категорий хозяйств, 2001 г.
|
Тип хозяйствования |
Вся посевная площадь |
Зерновые культуры |
Технические культуры |
Карто-фель, овоще-бахчевые культуры |
Кормо-вые культуры |
|
1.Сельскохозяйственные предприятия |
77.1 |
85.2 |
89.5 |
7.2 |
96.1 |
|
2.Хозяйства населения |
17.2 |
6.9 |
3.1 |
90.9 |
1.6 |
|
3.Крестьянские (фермерские хозяйства) |
5.7 |
7.9 |
7.4 |
1.9 |
2.3 |
Для расчета валового дохода необходимо иметь данные урожайностей сельскохозяйственных культур. Один из путей получения этой информации – информация годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий, при невозможности получить ее можно использовать среднестатистические данные урожайности за последние 3 года, наиболее корректными с точки зрения принципа наиболее эффективного использования, являются данные научно-исследовательских организаций, полученных в опытных условиях при наилучшей агротехнике, которые публикуются в сборниках научных трудов региональных сельхозинститутов и научно-исследовательских учреждений.
Цены на сельскохозяйственную продукцию принимаются по статистическим данным в регионе, при их отсутствии - среднебиржевые цены на сельскохозяйственную продукцию такого рода, сложившиеся за последний год в стране.
Для расчета издержек производства и обращения необходимо обратиться к типовым технологическим картам возделывания сельскохозяйственных культур. Эти типовые карты необходимо конкретизировать с учетом почвенно-климатической зоны, возможностей орошения, системы удобрения, и другими особенностей возделывания конкретной сельскохозяйственной культуры. Структура издержек производства и обращения представлена материальными
Таблица 3.
Урожайность сельскохозяйственных культур в Карачаево-Черкесской республике, 1999-2001 года, ц/га.
|
Годы |
Зерновые культуры |
Сахарная свекла |
Подсолнечник |
Картофель |
Овощи открытого грунта |
|
1999 |
19.1 |
114.3 |
4.7 |
112.0 |
119.4 |
|
2000 |
19.0 |
146.5 |
7.3 |
92.9 |
104.9 |
|
2001 |
21.8 |
157.4 |
6.0 |
98.2 |
107.8 |
|
Среднее 1999-2001 |
19.9 |
139.4 |
6.0 |
101.0 |
110.7 |
затратами – затратами на удобрения исходя из норм внесения удобрений, вида удобрения, подбираемого с учетом исходного содержания питательных веществ (плодородия почвы), выноса элементов питания с урожаем (рассчитывается исходя из урожайности сельскохозяйственной культуры и данных биохимического анализа растений) или принимается по опытным данным, разработанными региональными научно-исследовательскими учреждениями, затратами на орошение, исходя из режима орошения сельскохозяйственной культуры – что определяется совокупностью сроков и норм полива сельскохозяйственной культуры исходя из стоимости воды, отпускаемой хозяйству соответствующей обводнительно-оросительной системой, затратами на обработку почвы, посев, агротехнические мероприятия во время вегетационного периода растений, затратами на уборку урожая, включая затраты труда, горюче-смазочных материалов, износа тракторов, сельскохозяйственных машин, иной сельскохозяйственной техники. При расчете необходимо учесть долю общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка. В издержки обращения входят главным образом затраты на реализацию полученной сельскохозяйственной продукции.
Расчетная прибыль от предложенной оценщиком эффективной системы земледелия на данном земельном участке определяется разницей между валовым доходом от реализации продукции сельскохозяйственного производства и издержками производства и обращения. Земельная рента, используемая для расчетов стоимости земельного участка условно принимается равной расчетной прибыли, полученной от использования в сельскохозяйственных целях данного земельного участка, полученной на основе собранных и проанализированных оценщиком данных сельскохозяйственного производства в данном районе эффективного земледелия.
Список литературы.
1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 7.03.2002 № 568-р
2. Валешний ?.К. Совершенствование структуры посевных площадей на орошаемых землях в связи с концентрацией и специализацией сельскохозяйственного производства. В кн. Повышение эффективности использования орошаемых земель в Ставропольском крае. Труды ЮжН??Гим, 1977.
3. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. М.: 2002.
4. Ушачев ?.Г. Проблемы устойчивого развития АПК России. Журнал «Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий», 2003, № 9.
5.Сельское хозяйство. Статистические сборники, 2003 г.
Ccылка на источник http://ocenchik.ru