Особенности оценки гостиниц
Гостиничные комплексы относятся к тем видам недвижимости, где сложно отделить стоимость самого объекта от тех доходов, которые получает владелец в результате эксплуатации гостиницы.
Если обычная жилая недвижимость – это только земельный участок и строение, то стоимость гостиницы связана с меблировкой, ресторанами, с комфортом, качеством, уровнем предоставляемых услуг и даже с создаваемой атмосферой. Так, например, свои гостиницы Париж может позволить себе не особо рекламировать: спрос на них будет всегда – просто из-за того, что сам город привлекателен для туристов.
Оценка гостиницы – сложный процесс. Для того чтобы правильно оценить отель, необходимо учитывать всевозможные ценообразующие факторы. Несмотря на то, что отельный комплекс считается недвижимостью, при его оценке во внимание берется и стоимость недвижимости, и стоимость бизнеса.
Для оценивания гостиницы используется один из традиционных подходов:
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
Перечислим главные критерии оценки гостиниц:
- месторасположение;
- архитектура, историческая ценность;
- бренд;
- наличие ресторана, конференц-залов, стоянки;
- качество номерного фонда.
Помимо перечисленных критериев для точной оценки гостиницы необходимо учесть еще и количественные критерии, которые позволяют измерить стоимость гостиницы со стоимостной точки зрения. Но при этом нельзя забывать о сезонности дохода. Например, если Адлер мини отели в летнее время предлагает по завышенным ценам, то в зимний период размер выручки существенно снижается.
Количественные критерии оценки гостиниц:
- уровень затрат;
- размер выручки;
- уровень собственных оборотных средств;
- стоимость земельного участка;
- стоимость прав на бренд;
- наличие спроса на гостиничные активы и др.
Выбор методов и подходов оценивания в каждом случае определяется спецификой гостиничных активов, целями проводимой оценки и наличием необходимой информации. Конечная стоимость гостиниц определяется после обоснованного взвешивания стоимостей, которые получены при помощи каждого подхода к оцениванию.
При затратном методе оценки учитываются все элементы, которые образуют рыночную стоимость функционирующей гостиницы. Обычно это совокупность материальных и нематериальных активов. Многие оценщики стараются данный метод не использовать, если влияние нематериальных активов, то есть всего того, что связано с брендом, слишком велико.
При доходном методе главным показателем становится доход, получаемый гостиницей. Он и определяет ее рыночную стоимость.
Сравнительный подход основан на сравнении гостиницы с аналогичными объектами, имеющими информацию о ценах.