Отчет об оценке квартиры (пример)


Данный отчет представлен в качестве ознакомительного при оценке стоимости квартиры и отражает общее представление и не является официальным документом.

 

г. Москва, адрес компании

тел.: (495) 111-11-11

Сайт http://www.top-ocenka.com/

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ № 25-03/2010

от 19 марта 2010 года

 

Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918

 

 

 

по состоянию на 19 марта 2010 года

 

 

Заказчик: Иванов Петр Васильевич

Исполнитель: ООО "ТОП-ОЦЕНКА"

 

 

 

 

Москва 2010



 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ 

 

г .Москва

19.03.2010 г.

 

Настоящее заключение на 1-ой странице подготовлено ООО «ТОП-ОЦЕНКА»  на основании Договора на оценку №ОД-01-01 от 12.03.2010 г., Задания на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку) и Отчета 
№25-03/2010 от 19 марта 2010 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, выполненного оценщиком Петровым Олегом Юрьевичем.  

 

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

 

 

Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вашей организации.

 

С уважением,

Генеральный директор

ООО «ТОП-ОЦЕНКА»                                                Иванов И. И.                                                    

 

 

 

 

 

 


 

СОДЕРЖАНИЕ: 

 

СОДЕРЖАНИЕ: 3

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ   4

1. Основные факты и выводы   4

2. Исходные данные для проведения оценки   5

3. Задание на оценку   6

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике  7

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки   9

6. Применямый стандарт стоимости   11

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости   11

8. Оцениваемые права   13

9. Список использованных при проведении оценки материалов  13

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности   14

11. Этапы оценки   15

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ   16

1. Описание объекта оценки и района его местоположения  16

1.1. Краткая информация о районе расположения объекта оценки  16

1.2. Краткое описание окружения  17

1.3. Описание объекта оценки  17

2. Обзор рынка жилой недвижимости (новостроек) г. Москвы   19

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  21

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ   23

1. Технология оценки, применяемые подходы   23

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом   25

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов  33

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА   34

 

 

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 

1. Основные факты и выводы

 

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.


Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

5 комнат. 

Состояние квартиры – под отделку. 

На дату оценки квартира не эксплуатируется.  

Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке

Затратный подход: не использовался. 

Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. 

Доходный подход: не использовался. 

 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС 

 

2. Исходные данные для проведения оценки

 

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).

Собственник объекта оценки

Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.

Применяемые стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Объект оценки

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Дата осмотра

Осмотр не производился

Дата оценки

19 марта 2010 года.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки

Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал

Остаточная балансовая стоимость

Нет данных.

Номер, дата составления отчета

№25-03/2010 от 19 марта 2010 года

Форма отчета

Письменная, полный развернутый отчет

График проведения оценки

С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года


3. Задание на оценку

 

  1. 1.      Объект оценки:

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

 

  1. 2.      Имущественные права на объект:

собственность

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

 

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

  1. 3.      Цель оценки:

Определение рыночной стоимости

 

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

 

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

 

  1. 6.      Вид стоимости:

Рыночная стоимость.

 

  1. 7.      Дата оценки:

19 марта 2010г.

 

  1. 8.      Срок проведения оценки: 

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

 

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1.       В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

 

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.).

 

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

 

Таблица 3. Сведения о заказчике оценки

Фамилия Имя Отчество

Иванов Петр Васильевич

Местонахождение

г.Москва , ул.  Гришакина, д. 199

Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ

Российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.

 


 

Таблица 4. Сведения об оценщике

Фамилия, Имя, Отчество

Петров Олег Юрьевич

Основание

Трудовой договор между Петровым Олегом Юрьевичем и ООО «ТОП-ОЦЕНКА» от 28 декабря 2007 года. 

Номер и дата выдачи Свидетельства

Свидетельство № 00111 от 28 декабря 2007 года.

Учетная карточка в реестре СРО РОО на сайте организации

WWW. 

Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.06. Выдан Институтом профессиональной оценки при Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации

Сведения о страховании гражданской ответственности

Полис обязательного страхования ответственности оценщика

№Г11-1111111/1/S0-11 от 28.12.09. Выдан ОАО «РОСНО» сроком действия с 01.02.2010 г. по 31.01.2011г. Страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

Стаж работы в оценочной деятельности

9 лет.

Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор:

Организационно-правовая форма и полное наименование

ОГРН, дата присвоения

Местонахождение

ООО «ТОП-ОЦЕНКА»».

 

11111111111, дата присвоения – 01.01.2001.

 г. Москва, Электролитный проезд, д. 9, корп. 1, оф. 430.

Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета организации и специалисты

Нет


5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

 

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

 

                        I. Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

 

                     II. Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

 

                  III. Положения об ответственности

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

 

                  IV. Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

 

                     V. Описание имущества

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

 

                  VI. Особые положения

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

 

               VII.Заключительные положения

Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

6. Применямый стандарт стоимости

 

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), в частности, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объекта оценки;
  • Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
  • Ø платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

На дату оценки (19.03.2010 г.) официальный курс Банка России составлял 29,2223 рублей за 1 доллар США.[1]

7. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

 

Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты -  денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка -   операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

8. Оцениваемые права

 

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Собственником объекта оценки является Иванов  Петр Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;  передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 

9. Список использованных при проведении оценки материалов

 

I. Материалы, переданные заказчиком:

  1. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
  2. Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от 23.07.2008 г.
  3. Копия экспликации от 23.07.2008 г.

 

II. Законодательные и нормативные акты:

 

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
    №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.
  2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
    №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).
  4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
  5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

 

III. Монографии и методологические материалы:

 

  1. Инвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.
  2. Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.
  3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
  4. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.
  5. Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.

 

 

IV. Информация агентств недвижимости, размещенная в периодических и
Интернет изданиях:

  1. Журнал "Недвижимость & Цены" за январь-март 2010 года.
  2. Сайт информационного агентства «CbondS» - www.cbonds.info.
  3. Сайт Банка России – www.cbr.ru.
  4. Сайт АН «Инком» -  www.inkom.ru.
  5. Сайт АН «Миэль» - www.miel.ru.
  6. Сайт компании «Домострой» - www.domostroy.ru.

И другие.

 

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты оценки:

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.

11. Этапы оценки

 

Этап №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

 

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

 

Этап №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов

 

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

 

Этап №3 – Составление Отчета об оценке

 

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.

 


 

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ 

 

1. Описание объекта оценки и района его местоположения

 

1.1. Краткая информация о районе расположения объекта оценки 

 

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 

 

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

 

Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного административного округа г. Москвы.

Территория района - 300 га, население - 67,5 тыс. человек. В районе нет "своей" станции метрополитена, однако на 3 сторонах его границ находятся станции: "Университет" (север), "Проспект Вернадского" (запад) и "Новые Черемушки" (юг). Главная улица района - одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.

Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17 общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический театр "Вернадского,13", хоровая школа "Касталия", хореографический ансамбль "Надежда", 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка, наркологический центр., несколько спортивных клубов.

Действуют Центр лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я промышленными магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю - общественного питания. Открываются новые магазины и объекты коммунально-бытового обслуживания.

В Ломоносовском действуют проекты реконструкции некоторых микрорайонов и кварталов - осуществляется снос ветхого жилого фонда и новое строительство на месте снесенных домов.

Основной массив жилой застройки относится к концу 50-х годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают существенного влияния на облик района в целом.

 

1.2. Краткое описание окружения 

 

Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский парк.

 

1.3. Описание объекта оценки 

 

Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Оцениваемая квартира расположена на 11 этаже, состояние – под отделку.

На дату оценки квартира не используется.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

 

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель

Характеристика показателя

Характеристика местоположения объекта

Город

Москва

Адрес

ул. Новикова, д. 123, кв. 918

Местоположение в городе

В 2-х км от м. Новые Черемушки

Преобладающая застройка микрорайона

Жилая

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).

Магазины, школы, д/сад, аптека,  салон красоты, парикмахерская.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Хорошая

 

Престижность данного района

Высокая, согласно рейтингу районов г. Москвы

Транспортная доступность

Нормальная

Экологическая обстановка

Нормальная

Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на март 2010 г. (4 и более комнат)

156 650 руб. (по данным  http://www.arn.ru/)

 

Общая характеристика здания

Тип здания 

Многоквартирный дом

Год постройки

2007

Материал наружных стен

Монолитно-кирпичный

Материал перекрытий

Железобетонные плиты

Фундамент дома

Железобетонный

Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)

Хорошее

Техническое обеспечение здания

Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация

Тип проводки

Скрытая

Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж

Стихийная парковка

Количество этажей в здании

15-17

Количество подъездов

3

Количество квартир на этаже

3

Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)

Домофон

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее

Характеристика объекта оценки

Этаж расположения

11

Общая площадь, кв.м

199,4

Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м

194,5

Жилая площадь, кв.м

125,9

Площадь кухни, кв.м.

14,8

Кол-во комнат

5

Высота потолков

3,1

Санузел

Раздельный, 1 туалет, 2 ванных

Лоджия (балкон)

4 балкона

Вид из окон

На парк

Слаботочное обеспечение

Телефон

Дополнительные системы безопасности

Нет

Внутренняя отделка квартиры

отсутствует

 

 

2. Обзор рынка жилой недвижимости (новостроек) г. Москвы

 

Несмотря на традиционные новогодние праздники, которые прошли в январе, интерес к московскому жилью продолжает расти, постепенно подталкивая цены вверх.

Объемы нового строительства стремительно сокращались в течение 2009 года: трудности с привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит. К выходу в 2010 г. заявлено несколько новых высококлассных объекто

 

Рисунок 2. Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м

Наибольший объем новых проектов заявлен на территории Хамовников. В ближайшие годы этот район может повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового уровня цен. 

Помимо Хамовников в ближайшие 2-3 года развитие получат районы, не являющиеся элитными в традиционном понимании – Таганский, пойма реки Сетунь, Кутузовский проспект. В долгосрочной перспективе запланировано строительство жилья в супер-элитных локациях в непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова. 

В 2010 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир (включая проект «Садовые кварталы). В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса, как Москва, такой объем предложения – небольшой. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья. 

В течение года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2009 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.  

В течение января-августа 2009 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах – доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В 2010 г. ожидается дальнейшее восстановление количества сделок с первичным жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%). 

Стабилизация ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к докризисному уровню. 

По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб. Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на предложения эконом-класса остались практически без изменений (+0,3%), элитное жилье подешевело на 1,4%.

- Слухи о резком повышении цен на новостройки не подтверждаются. По итогам января рост цен на новое московское жилье составил всего 0,6%. В ряде случаев имело место повышение на 10%-20%  на наиболее интересные покупателю квартиры  и при сдаче возводимого дома государственной приемной комиссии. Однако эту тенденцию пока еще нельзя назвать массовой, - прокомментировала Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН».

Рост цен на новое жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства «МИАН», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое жилье продолжает расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.

Количество адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще минус 4%-5%.

 

ЦЕНЫ 

Тыс. руб./кв. м 

Рост за месяц, % 

Эконом-класс

112,4

+0,3%

Бизнес-класс

162,1

+2,3%

Элитное жилье

498,4

-1,4%

В среднем по Москве

155,0

+0,6%

 

Основной объем сделок в начавшемся 2010 г., также как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

На рынке аренды жилья в январе каких-либо заметных событий не произошло. Наниматели, планировавшие снять жилье, успели реализовать свои планы до наступления новогодних каникул. Поэтому первый месяц наступившего года характеризовался традиционным затишьем в этом сегменте.

В среднем по Москве стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб., увеличившись по сравнению с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса составила 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года),  бизнес-класса – 55,5 тыс. руб. (без изменений),  элитного жилья – 217, 8 тыс. руб. (-0,4%).

Самым дорогим округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя стоимость составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым – Восточный – со средней ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц.

- Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных на удалении 4-5 станций от Кольцевой линии метрополитена, с косметическим ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной – в комнатах и минимальным наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина), - прокомментировала исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина. 

 

3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

 При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

  1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
  2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
  3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.
  4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

 

Поскольку в данном случае объектом оценки является пятикомнатная квартира, расположенная на 11-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

 

 

 


III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 

 

1. Технология оценки, применяемые подходы

 

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений  сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

 

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки – пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (5 и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.

 

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

 

2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

 

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

  • изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
  • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
  • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
  • корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
  • согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

  • Ø условия финансирования;
  • Ø дата предложения;
  • Ø местоположение;
  • Ø состояние;
  • Ø общая площадь;
  • Ø этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности .

 

Таблица 6. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)  

Интенсивность относительной важности

Определение

0 %

Равная важность

от 1 до 5%

Низкое превосходство одного над другим

 от 5 до 10%

Умеренное превосходство одного над другим

более 10%

Существенное или сильное превосходство

2,3,4,6,7,8,9

Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

 

 При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и  расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

В Приложении к Отчету приведены копии материалов, содержащих предложения аналогов.


Таблица 7. Выборка аналогов

N п.п.

Тип объекта

Местоположение

Основные характеристики

Цена предложения, руб., без НДС

Цена предложения, руб./кв.м, без НДС

Источник

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.

Квартира

г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918

Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку

-

 

-

СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ

1.

Квартира

г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3

Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж

31 320 000

180 000

АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru

2.

Квартира

г. Москва, ул. Удальцова, д. 729

Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки

28 255 002

173 984

АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru

3.

Квартира

г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123

Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки

31 952 760

152 156

АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru

4.

Квартира

г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1

Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр"

28 500 000

139 024

АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46

5.

Квартира

г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской

Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м

28 600 000

150 526

АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47

Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год

 

159 138

 

Медиана, руб./кв.м в год

 

152 156

 

Стандартное отклонение

 

17 198

 

Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30%

 

10,81%

 

 

Рисунок 3. Карта расположения аналогов и объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 - аналоги)

 

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

№ п.п.

Элементы сравнения

Ед. изм.

Объект оценки

Сопоставимый  объект №1

Сопоставимый  объект №2

Сопоставимый  объект №3

Сопоставимый  объект №4

Сопоставимый  объект №5

1

Характеристика объектов

 

Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку

Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж

Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки

Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки

Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр"

Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м

2

Местоположение объекта

 

г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918

г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3

г. Москва, ул. Удальцова, д. 729

г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123

г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1

г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской

3

Цена предложения/Цена продажи

руб.

 

31 320 000

28 255 002

31 952 760

28 500 000

28 600 000

4

Общая площадь

кв.м

194,50

174,00

162,40

210,00

205,00

190,00

5

Цена за ед. общей площади

руб./кв.м

 

180 000,00

173 984,00

152 156,00

139 024,39

150 526,32

6

Наличие обременений, цена продажи

 

 

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

Обременений нет, продажа - по рыночной цене

7

Состояние (внешний вид),

 

Под отделку

Под отделку

Под отделку

Под отделку

Под отделку

Под отделку

8

Уторговывание

9

Корректировки

%

 

-10

-10

-10

-10

-10

10

Обоснование корректировки

 

Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы  готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%.

11

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

12

Источник информации

 

 

АН "Домострой", тел.: (495) 514-10-10, www.domostroy.ru

АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru

АН "Миэль", тел.: (495) 777-33-33, www.miel.ru

АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-46

АН "Инком-недвижимость", Илья, 8-916-194-83-47

Внесение корректировок

1

Условия финансирования

 

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

2

Корректировки

%

 

0

0

0

0

0

3

Обоснование корректировки

 

Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.

4

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

5

Дата предложения

 

Март 2010 г.

Март 2010 г.

Март 2010 г.

Март 2010 г.

Март 2010 г.

Март 2010 г.

6

Корректировки

 

 

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

7

Обоснование корректировки

 

Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.

8

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

9

Местоположение объекта

 

г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 18, кв. 98

г. Москва, Ломоносовский пр-т, 15 квартал, корп. 3

г. Москва, ул. Удальцова, д. 79

г. Москва, Ленинский пр-т, д. 111

г. Москва, ул. Вернадского, д. 92, корп. 1

г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской

10

Корректировки

%

 

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

11

Обоснование корректировки

 

Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на юго-западе г. Москвы. Внесение корректировок не требуется

12

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

13

Площадь

 

194,50

174,00

162,40

210,00

205,00

190,00

14

Корректировки

%

 

0%

0%

0%

0%

0%

15

Обоснование корректировки

 

Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.

16

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

17

Состояние объекта

 

Под отделку

Под отделку

Под отделку

Под отделку

Под отделку

Под отделку

18

Корректировка на   ремонт  здания

руб./кв.м

 

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

19

Обоснование корректировки

 

Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется.

20

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

21

Этаж

 

11

2

3

11

н/д

н/д

22

Корректировки

%

 

0%

0%

0%

0%

0%

23

Обоснование корректировки

 

Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги №№ 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится.

24

Скорректированная стоимость

руб./кв.м

 

162 000,00

156 585,60

136 940,40

125 121,95

135 473,68

25

Весовые коэффициенты

 

 

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

26

Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС

руб./кв.м

143 224

 

 

 

 

 

27

Стоимость объекта оценки, без НДС

руб.

27 857 132

 

 

 

 

 

 

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

 

 

 

3. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

  1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
  2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
  3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
  4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

 

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.


 

ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА 

 

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

  • Ø утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
  • Ø анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;
  • Ø в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;
  • Ø оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
  • Ø мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

 

 

Оценщики:

 

 

Оценщик                                                                                                    Петров О.Ю.

 






С нами работают