Затратные методы оценки недвижимости

Во многих случаях, требущих оценки рыночной стоимости недвижимости , бывает невозможно найти аналоги оцениваемого объекта на открытом рынке и установить стоимость объекта на основании анализа рыночных цен. Это бывает в случае оценки нетиповых объектов или оценки типового объекта на очень узком рынке, где количество сделок и количество предложений на продажу очень мало.

В таких случаях альтернативой прямому рыночному сравнению цен может быть расчет рыночной стоимости, сделанный на основе анализа затрат на создание (строительство) идентичного объекта. Как работает такой подход? В его основе лежит предположение, что собственник объекта не продаст его дешевле, чем стоимость его строительства, а точнее, не дешевле, чем стоимость строительства плюс прибыль инвестора.

То есть, для того чтобы рассчитать рыночную стоимость нужно знать стоимость затрат на строительство и прибавить к ним предполагаемую прибыль инвестора на вложенные средства.

Это можно пояснить на примере. Пусть нужно оценить загородный дом, стоимость затрат на его строительство состоит из затрат на приобретение земли, материалы и работы. Эти сведения легко доступны и затраты могут быть расчитаны с высокой точностью. Что касается прибыли инвестора, то здесь несколько сложнее. Существуют профессиональные методы расчета этого показателя, но они сложны и вряд ли ими может воспользоваться неспециалист, поэтому прибыль можно просто принять в размере 30-40% или какое-либо другое значение в зависимости от конъюнктуры рынка.

Но полученная таким образом величина стоимости будет характеризовать стоимость абсолютно нового, только что построенного дома, а нам, возможно, нужно оценить стоимость дома построенного достаточно давно. В этом случае мы должны уменьшит рассчитанную стоимость на величину износа. Здесь нужно иметь ввиду, что износ элементов конструкции дома не происходит одинаково. Внутренняя отделка может изнашиваться достаточно быстро, а стены и фундамент значительно медленнее, если, конечно, не действуют какие-либо особые факторы. Если рассчитать износ по элементам не представляется возможным, то можно принять его исходя из среднего срока экономической жизни аналогичных объектов.

Материал предоставлен московской оценочной компанией "Старт-Альянс"